来源：凤凰网房产广州站
2023年上半年，广州商品房新增供应374万㎡，是自2018年来首次低于400万㎡水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万㎡左右，堪称15年来最长的“筑底”期。其中，2023年5-6月周均成交同比下降20％，超跌明显。
2022年1月-2023年6月在经济趋势和房企债务危机下历经18个月网签70万㎡的筑底期
供求、二手、购买力三向承压
具体来看，2023年上半年的新房市场呈现三大特征，一是市场供求量都处于“阶段性超跌”的筑底期；二是受二手市场影响加剧；三则是购买力聚集“优势地段”，仅中心城区市场仍有增长。
如果说，2023年1-3月是疫后需求的一定释放，那与之相较，4月份买家的态度则多了几分犹豫，市场负面情绪下，不少买家落入观望状态。
加勒比地区岛国圣尼拟于2023年将BCH定为法定货币:11月20日消息，据外媒报道，加勒比海地区岛国圣基茨和尼维斯宣布拟于2023年3月之前将比特币现金(BCH)变成其境内的官方支付方式。该国总理TerranceMicheal Drew还透露，圣尼官方愿意参与比特币现金挖矿。Terrance认为，加密货币代表着“未来的机会”，一旦监管机构保证消费者将获得最大程度的保护，该计划就会生效。（CryptPotato）[2022/11/20 22:09:24]
2023年4月后，人民币兑美元汇率贬值和房企债务风险持续显露两大因素下，国内宏观经济呈现复苏放缓趋势，直接动摇了买家入市信心，打断了疫后市场修复进程，甚至交易水平低于去年同期水平。
如图，2023年1-3月在疫情和春节后，购买需求释放显著
Cover Protocol仍计划在2021年Q1发布v2版，未来几日将公布补偿计划:DeFi保险协议Cover Protocol在发布的攻击分析报告中指出，仍然计划在2021年第一季度发布Cover Protocol v2版本，并将在未来几天内公布关于提供全新代币以及黑客归还的4,351枚ETH的具体补偿方案和细节。Cover Protocol表示，全新代币将以区块高度11541219之前的某个时间点来作为快照来分发。关于攻击原因，CoverProtocol指出，主要是由于护盾挖矿合约Blacksmith中存在漏洞。核心Cover Protocol产品不受影响，将按预期运行，此漏洞仅对该挖矿合约和COVER代币造成影响。[2020/12/29 15:58:30]
2023年第二季度，广州全市推新去化率仅为21％，远低于2021年的年均去化率45％和2022年的年均去化率34％。一方面，房企在未获得经济明晰利好风向之前，营销措施和土储情况都偏向谨慎保守，慎重控制成本空间；另一方面，需求端上刚需买家同样对经济市场抱有明显担忧。两相结合，市场供求双方胶着状态恐难突破。
央行今日开展2020年第五期央行票据互换操作 操作量为50亿元:据官网消息，2020年5月26日（周二）中国人民银行将开展2020年第五期央行票据互换（CBS）操作。本期操作量为50亿元，期限3个月，面向公开市场业务一级交易商进行固定费率数量招标，费率为0.10%，首期结算日为2020年5月26日，到期日为2020年8月26日（遇节假日顺延）。[2020/5/26]
二手市场方面，出于“卖一买一”的置换需求，二手卖家放盘量高达20万套，同增15-20％，但实际成交却同比下降了15％，二手买家“从看楼到成交”的时长也由以往的2个月增长至3-4个月。供旺需弱的情况下，二手市场的议价空间由原来的中心区3％扩至5-8％，郊区5-8％扩至10％以上。
与此同时，二手房放盘的增量也倒逼回一手房开始实施更加积极的营销措施。
实力派 | 端木：合规和落地是2020年区块链行业关键词:在今日的金色实力派上，中软协区块链分会副秘书长端木发言指出：2019年，影响自己最大的应该是体会到国家政策对一个行业的发展产生的巨大影响力，10.24讲话之前，身边很多区块链企业都撑不住了。同时也认识到，我们政策的制定更加的主动、更加关注前沿技术的发展。
2019关键词，一是：泡沫，针对10.24之后，太多企业尤其上市公司开始上马区块链项目，没有充分的研究和学习区块链的具体生态价值。所以现在链圈泡沫不比2017年币圈泡沫少。另一个关键词是：信仰，一个行业的发展过程可能完全不会是你所喜欢或认为的样子，但是不能离场，要耐心的在这个圈子里等它慢慢自我进化，洗去投机和浮躁。
2020也有两个关键词，一是：合规，为了保障行业健康发展，这时候就需要开始重视合规。
另一个关键词是：落地，相信，2020年将会有更多落地的区块链应用出现的我们的日常生活中。[2020/1/22]
其中，珠实、万科和中海均给出了不同程度的一口价、特价单位，除中海观云府外，珠江花城、天河壹品、珠江花屿花城、万汇天地·臻园、万科·黄埔新城、万科·都会四季、中海·观澔府以及中海江泰里均开放了渠道和全民营销政策。此外，天河壹品和万科·黄埔新城为助力改善客群“卖一买一”，还提供了旧房评估、专业咨询等特别服务。
当然，受二手市场影响最大的还是外围郊区。在中心区，一二手房无论是楼龄、产品户型还是配套服务差异尚且较大，而郊区次新房和一手房则相近无几。从上半年广州各版块的价格变动来看，下跌主要发生在增城和花都两大区域。尤其是增城的永宁和荔城、花都的迎宾大道共三大板块，持续跌势贯穿2023半年周期。
总的来说，近阶段的广州新房市场将从过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”聚合至仅中心区域优势地段稳中向好的“两级分化”结构。
区域优质资产“韧性”十足
从广州市分区域来看，中心区“坚挺有弹性”的上半年大部分项目价格走稳。其中，一季度白云和荔湾部分偏冷的项目启动了“特价让利出货”，优惠幅度集中3-5％，促销成效显著直接影响到相关项目二季度的优惠解除。
与此同时，有如荔湾白鹅潭悦府、琶洲南TOD、琶洲樾等多个优质景观资源项目在推售中受到市场热捧，1000万以上的成交占比首次突破4成，500-800万供货紧缺。
此外，在中心区“天花板”天河，保利天瑞等多个千万级全新盘入市后成交良好，区域供求同比均涨超6成，热点板块较以往增多，2000万以上豪宅有4个上榜成交前10，800万以下供求矛盾反而更为突出。
值得注意的是，保利天瑞首开价仅“7字头”，去化7成不可谓不快。加上2023年春节过后，城投珠江天河壹品、珠江花城及保利天汇等传统热销项目供货量放缓，区域新货剩下的多为800万以上产品，因而区域整体来看，新货去化还是下降了46％。
而广州近郊黄埔、番禺两区则面临供需两弱的问题。黄埔受标杆“热盘”缺货和科学城东受二手市场挤压影响，整体供求同比下跌1成左右。具体来看，缺货的“热盘”为万科城市之光和富颐华庭。而受而受挤压的科学城东、科学城、黄陂等板块成交下滑则拖动了市场的整体情况，相关项目在成交前10榜排名中滑落数位，而黄埔新城等低总价、大体量项目则成交攀升。
番禺方面，区域整体供应同比略减1成，成交受越秀和樾府等热盘二季度缺货及项目促销力度不足影响。市场供求热点集中万博汉溪长隆、广州新城、广州南站3个板块。“品牌大盘+交通/生活配套较优”的项目成交稳定，如耀胜新世界、星瀚、瑞麓府、星寰、悦公馆、亚运城等。
最后来看看远郊，总价低、配套优的项目依然有一定市场。从近两年远郊半年度成交数据来看，增城、南沙、花都三大区域低总价项目稳中有进。其中，增城150万以下成交占比为37％，南沙150-300万成交占比49％，花都150-200万成交占比为23％。
价格表现方面，近两年远郊项目价格环比在2022年6月已达高峰，增长率高达37％，其后一路下降20％、9％至2023年6月的10％。2023年后，远郊库存开始高位回落，受益于竞争压力趋缓，项目降价压力得以缓减，降价出货的项目显著减少。
“阶段性超跌”有宏观经济下行的影响，也有实体产业利润再度压缩的因素，但未来的市场趋势依然有回升的可能。
一来，政策面上继续维护市场的决心依然较大；二来，从市场自身发展来看，中心城区优质物业的资产较为稳健，而近郊和远郊在一段库存承压期后已出现回暖迹象，2023年6月相关区域商品住宅库存面积为579万㎡，较去年底下降11%，近20个月来首次低于600万㎡。
物极必反，筑底回升。经过南沙、花都、从化等地的进一步调价，积极去化后，广州下半年度新房市场有望回到一定成交水平。
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