前言
近日，两大元宇宙平台巨头之一的Thesandbox宣布与汇丰银行建立新的合作伙伴关系，汇丰银行成为首家进入Thesandbox的全球金融服务提供商，同时将购买Thesandbox元宇宙中的虚拟土地，标志着元宇宙平台试图介入金融服务并与传统金融机构接轨。自2021年下半年以来，元宇宙开始进入大众视野，大量玩家和投资者涌入元宇宙大搞“圈地运动”，引发一波虚拟地产的抢购和炒作热潮。专注于元宇宙经济的房地产公司“元宇宙集团”在“Decentraland”中购买价格240万美元的虚拟地产成交，国际知名的会计公司普华永道也进军元宇宙炒房，知名歌手林俊杰花费75万美元在Decentraland购买土地。在追捧的背后，我们不禁产生这样的疑惑：
元宇宙中“土地”的价值何来？为什么能炒到如此高“天价”？其背后的支撑是什么？下面我们追踪元宇宙的法律属性，分析元宇宙中的土地与平台、投资者的关系和炒作的法律风险，探索元宇宙投资合规应注意的问题。
一、元宇宙土地的法律属性与经济效应
元宇宙是网络虚拟世界时间与空间的叠加组合。与传统互联网不同的是，元宇宙提供了多元化交互的丰富场景，用户在元宇宙中购买土地、建造房屋、买卖商品，通过通证代币实现与实体经济的连接。元宇宙中的土地则是构成元宇宙地面空间的基本要素，以“Decentraland”为例，其标准地块面积16m*16m，高度为20m。每块土地都是一个代表独特的数字资产的非同质化代币，这些数字资产并不是对实物的映射，而是独立于现实世界的虚拟资产，为用户提供可个性化自由定义的虚拟时空。虚拟地产可以在OpenSea?和Rarible?等市场上以一级和二级销售的方式买卖。NFT形式的虚拟地产记录在去中心化的区块链上，其取得、转让以及登记和公示等程序均在区块链上完成，不像传统的契约转让那么繁琐。
科技部原副部长吴忠泽：元宇宙作为沉浸式虚拟世界有现实向虚拟，虚拟到现实两条建设道路:金色财经现场报道，由南京市建邺区人民政府、中国产学研合作促进会、中国移动通信联合会员宇宙产业工作委员会、南京信息工程大学主办的“南京2023元宇宙应用共创大会”上，科技部原副部长吴忠泽发表演讲指出，新一轮科技革命和产业变革突飞猛进，向经济社会各领域扩散的速度、深度和广度前所未有，特别是数字化的渗透性、颠覆性越来越强。
元宇宙作为沉浸式虚拟世界，有两条建设道路，一是由现实向虚拟，通过影像工具建设把现实空间映射到虚拟空间，二是从虚拟到现实，通过算力工具建设，将人类的想象延伸出虚拟空间加载到现实空间，两条道路殊途同归，牵引经济和社会发展进入一个平行宇宙共存、跨界文明共生、虚实世界共荣的新阶段。[2023/5/24 15:22:53]
虚拟地产具有什么法律属性？从相对稳定又需要保持动态进化的刑法角度上看，张明楷教授提出作为犯罪对象和法益客体的财物需要满足三个标准：管理可能性、转移可能性和价值性。管理可能性即财产必须能够为主体所控制，就虚拟地产而言表现为通过账户钱包、私钥、NFT以及管理的事实行使占有的权利。转移可能性即虚拟地产可以具备转移的能力和流动性，可以在一级和二级市场交易。价值性即能够带来经济方面的利益，是凝结在商品中无差别的人类劳动，表现为基于分布式账本和密码学等技术产生的共识和认同。可具化表现为经济上的价格、对人的意义、重要性等不同含义。正如司晓教授所说，区块链原生数字资产的价值是由区块链系统赋予的，也取决于参与者的社会契约，但其价值随着经济环境的变化而变化。从民法来看，虚拟地产存在于人身之外，具有被控制支配性和能够满足人类生产生活需要的特性，虽然是无体物，但可以突破传统对物形态的要求，将更多具有经济利益和经济价值无体物纳入物权范畴。因而我们认为虚拟地产具有物权的属性，持有者享有占有、使用、收益和处分的权利。
香港安盛保险公司入驻The Sandbox元宇宙:9月28日消息，据官方公告，The Sandbox宣布与香港安盛保险公司（AXA Hong Kong）达成合作，使AXA成为第一家进入The Sandbox元宇宙的香港保险公司，AXA购买了其一块3x3的地块，它将为其客户提供新型互动空间。（Medium）[2022/9/28 5:56:55]
虚拟地产的物权已成为早期投资者的数字身份象征，同时其提供了创新的商业模式。通过改变传统线下选址、开设门店、铺货和宣传等方式，以较高的透明度和更高的效率改进渠道、产品和服务。通过在虚拟地产上开设虚拟零售体验店，商家可做到24小时的全球销售。虚拟地产围绕某个或数个品牌形成集聚效应，形成商圈，进而产生功能分化，实现实体生活与数字生活的融合。这或许是未来虚拟城市的雏形。
二、元宇宙平台、开发团队与投资者的关系
元宇宙平台是创建元宇宙虚拟空间的主体，背后大多是主体公司形态。土地、房屋等虚拟地产虽然在以太坊等公链上开发出来，但具体数据可能存储在元宇宙平台的服务器中，由平台负责维护这些链上数据。虽然土地的所有权属于购买者，但是从技术层面上看，土地上建造的房屋、购买材料等商品交易活动目前都需要平台提供的服务进行支持，如果平台停止运营或停止提供服务，土地的价值将一落千丈，土地与平台的关系密不可分。从这种关系上看，在目前各元宇宙虚拟世界尚未打通的情况下，元宇宙平台更像是虚拟地产的辅助管理人，类似于物业管理的角色，与虚拟地产持有人之间构成隐性的消费服务合同。对此不乏质疑之声，例如有人认为“购买虚拟土地只是在虚拟空间里面获得一个许可而已，实际上是在购买平台提供的服务，一旦平台营运出现问题，投入的钱就是打了水漂。”
美国国防科技公司正在建立自己的元宇宙:金色财经报道，美国国防科技公司已经开始了元宇宙的探索，将元宇宙应用在军事模拟演习上。据悉，与元宇宙相关的想法已经成为一些最新军事系统的一部分。例如，新型 F-35 战斗机的高科技头盔包括一个增强现实显示器，可在飞机周围的视频片段上显示遥测数据和目标信息。2018 年，美国陆军宣布将向微软支付高达 220 亿美元的费用，用于开发用于作战人员的HoloLens增强现实系统版本，即集成视觉增强系统 (IVAS)。（新浪财经）[2022/5/18 3:24:01]
开发团队是负责元宇宙底层技术、智能合约、经济模型和虚拟角色等研发设计的人员和团队。在元宇宙早期发展阶段，开发团队处于十分重要的地位，在代码和智能合约的调整、社区的培育等方面发挥关键作用。开发团队通常在国库中持有该元宇宙的大量土地，以鼓励开发和缓慢出售新土地等方式来支撑土地资产的价值。这种模式下，开发团队同时充当“幕后玩家”的角色，其不当行为可能对普通玩家的利益造成侵害。因此对开发者予以约束是必要的，如将开发者纳入治理组织参与投票，对国库进行财务审计和信息披露等监督。
Yuga Labs元宇宙项目Otherside高铸币成本或因未优化智能合约代码导致:金色财经报道，据 cryptobriefing 披露，Yuga Labs元宇宙项目Otherside高铸币成本或因未优化智能合约代码导致。Hungry Wolves NFT 联合创始人、BYAC #3987 持有人 Adam Hollander 指出，Yuga Labs 将责任归咎于以太坊，但其实他们应该优化合约，为满足 KYC 要求的人提供铸币窗口，让他们有足够的时间和保证完成铸币。律动此前报道， Otherside在虚拟地块 Otherdeed 销售活动中的5.5万枚NFT铸造公消耗了60234 ETH（约合 1.65 亿美元），而另外1.5万笔失败交易也导致用户损失了价值超过440万美元的ETH。[2022/5/2 2:45:40]
如何选择虚拟地产投资？虚拟地产保值和增值离不开以下几方面要素：
稀缺性
元宇宙中的土地数量是有限的，例如“Decentraland”元宇宙中只有九万块土地，并且平台承诺在短期内不会随意增加土地数量，“经济稀缺性”的存在有助于土地的保值。
RACA元宇宙游戏Metamon将于2021年10月6日公测:RACA官推最新消息，RACA元宇宙游戏Metamon将于2021年10月6日公测。于10月5日UTC时间12:00PM在Binance进行游戏测试直播。
\"Play To Earn \"元兽游戏正式版即将上线，其创作团队由腾讯和Roblox游戏开发人员所开发。
强引擎RadioCaca NFT Marketplace将同步游戏在10月6日在官网开放二级交易市场，玩家在游戏中赚取NFT在此市场完成交易。[2021/10/4 17:24:02]
内容的价值性
平台的品牌效应和内容场景，例如独特的游戏玩法、优质和富有前景的合作伙伴关系，培育了不同的社群和玩家群体。The?Sandbox和Decentraland两个平台在模式设计、合作方生态、基础设施建设和管理服务上更加深入，获得较多用户对其内容价值的认可，用户粘性高。这就是为什么TheSandbox?中的地块数量仅占所有元宇宙中土地的?62%，但?2021年全年TheSandbox土地销量至少占总销量的73.5%的原因；
共识
元宇宙Decentraland和The?Sandbox通过发行治理代币MANA和SAND共同维护社区的治理，由用户投票进行决策管理。未来随着元宇宙的规模越来越大、场景逐渐完善，良好的社区治理共识在推动代币价格上涨的同时，也能促进地产的保值和增值。
三、虚拟地产炒作的法律风险与合规路径
虚拟地产原本旨在为用户提供自定义的工作生活体验。就其作为商品的价值而言，虚拟地产目前的价格与价值偏离较大，投机和炒作盛行，尤其通过二级市场抬高价格“击鼓传花”，寻找投资者接盘。虚拟地产过度炒作和“金融化”的趋势将滋生不少法律风险。
金融监管风险
元宇宙发行的治理代币、NFT可能涉及ICO融资活动，很可能被认为美国法上的证券进而受到美国证券交易委员会的监管。元宇宙平台发行的治理代币若符合金钱投资、共同事业、收益预期和第三人的努力四方面要件，则构成豪威测试中“投资合同”的标准，可视为证券。同时部分NFT代币如可分割的虚拟地产NFT由于具有同质化的属性，也具备成为证券的可能。
刑事风险
区块链金融领域的方式和手段从中心化交易所、去中心化金融逐渐蔓延到NFT和元宇宙领域，犯罪的手段更加隐蔽和复杂化。行为人利用赃款买入土地后又转换为虚拟币或其他类型NFT，可以有效规避目前主流反法律框架和执法手段。此外，制作科学家抢跑的软件工具进行虚拟地产NFT的抢购也可能涉及非法经营罪、提供侵入计算机信息系统工具罪等刑事风险。
民事风险
一旦元宇宙平台经营不善或出现新的“颠覆者”，虚拟地产将不再具有充分的稀缺性，地产的贬值将给投资者带来财产损失。虚拟地产持有者是否可向元宇宙平台主张损失？另外，虚拟地产上房屋的建造、出租和交易流转等行为，也需要法律规则的完善以填补空白。元宇宙平台若由于经营管理不善泄露用户的数据信息，违反知情同意和最小必要等原则收集使用玩家信息，则涉及数据安全和个人隐私信息侵权等民事风险，严重者将招致行政和刑事处罚。
对此，元宇宙虚拟地产需要引入多元化的合规治理。首先、实体经济中“房住不炒”、去金融化、“去杠杆”的基本原则在虚拟地产中同样适用，虚拟地产应更注重用户体验，丰富相关基础设施和关联合作方品牌生态；其次、做好用户识别与反审查，包括对用户钱包账户、地产NFT的资金和加密货币旅行过程进行合规审查，将元宇宙平台视为虚拟资产服务提供商纳入反监管框架；再者、加强虚拟空间去中心化的合规技术探索。通过将法律和审计等第三方服务模块化、合约化上链，打造元宇宙的去中心化合规体系。如AstraProtocol通过打造去中心化法律网络?(DLN)，元宇宙用户经过认证即可获得不可转让的?NFT，可参与需要许可的元宇宙活动，包括买卖虚拟地产等。
作者：刘磊律师，法学硕士，北京盈科律师事务所“数字经济与金融科技法律服务团队”负责人。获盈科总部“十佳未来之星”；盈科“新十年·十青年”代表等荣誉称号。
作者：张夏明，中央财经大学金融法学博士生，北京盈科律师事务所刘磊律师团队研究员。曾供职于头部互联网科技机构研究院。长期聚焦金融科技、区块链金融和数字货币等领域，出版《数字金融》一书，并参与撰写多份行业相关书籍和研究报告。
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